Artigos Jurídicos
VENDA SEGURA – EMPRÉSTIMO BARATO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
VENDA SEGURA – EMPRÉSTIMO BARATO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
O instituto da alienação fiduciária de coisa imóvel, regulado pela lei 9.514/97, alterado pela lei 11.076/2004 veio para fortalecer as relações imobiliárias, trazendo benefícios tanto para compradores quanto para vendedores de imóveis.
Para os vendedores se tornou garantia de recebimento do preço de forma ágil, vez que possibilita o leilão extrajudicial do bem objeto da venda, cujo ato ocorre de forma simplificada, sendo necessário tão somente a notificação do comprador inadimplente através do oficial do Registro de Imóveis competente, para que satisfaça a obrigação de pagar em 15 dias, acrescida de juros e demais penalidades e encargos.
Não ocorrendo o pagamento dos valores indicados pelo oficial do Cartório de Registro de imóveis, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor, após o pagamento do ITBI. Desta forma o vendedor retoma a posse indireta do bem, podendo, assim, promover o leilão público do imóvel.
Para facilitar a compreensão, na compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, transfere-se ao comprador a propriedade do bem, porém, ao mesmo tempo transfere-se ao vendedor, ou fiduciário, a propriedade resolúvel do bem a fim de garantir o pagamento integral do preço.
A propriedade resolúvel é aquela que ocorre com o advento de uma condição, no caso da alienação fiduciária a condição é o pagamento do preço. Se houver o pagamento do preço avençado, não haverá a consolidação da propriedade em nome do credor, se não houver o pagamento consolida-se a propriedade em nome do credor.
Quando da inadimplência do comprador, após sua notificação e a consolidação da propriedade em nome do credor este deve realizar o leilão público em 30 dias, devendo o bem ser vendido pelo seu preço de mercado, ou seja o valor do contrato de compra e venda. Caso não seja realizada a venda no primeiro leilão, o segundo deverá acontecer nos próximos 15 dias, podendo ser aceito o lance no valor da dívida, acrescido de todas as demais despesas.
Verifica-se que, para o vendedor, a inadimplência do comprador poderá ser resolvida em 60, 90 dias, evitando demandas judiciais morosas e intermináveis.
Já para o comprador a alienação fiduciária trouxe benefícios diretos, pois a garantia e segurança do negócio jurídico ao vendedor, ou credor fiduciário, principalmente nos casos de financiamentos bancários, diminuiu radicalmente os juros para a concessão dos empréstimos e financiamentos, facilitando as negociações e aumentando o numero de vendas de imóveis através desta modalidade.
Ademais, ocorrendo o leilão e havendo sobra de valores, ou seja, havendo a satisfação total do credor, os valores remanescentes da venda forçada deverão ser devolvidos ao devedor, sob pena de enriquecimento ilícito do credor, garantindo assim a estabilidade da relação, o justo pagamento do preço ao vendedor e a devolução do excedente ao comprador expropriado.
Neste contexto, o instituto sob análise movimentou e continuará movimentando o mercado nacional de compra e venda de imóveis, trazendo garantias para os vendedores e compradores, bem como crédito a custos menores aos interessados nesta modalidade de investimento.
Adelino Venturi Junior
OAB/PR 27.058
Sócio na Venturi Silva Advogados & Consultores
www.venturisilva.adv.br
